Imobiliário e Fundos Imobiliários: a inevitável baixa de preços

José Santos Teixeira — Mon, 14 Dec 2009 18:58:32 +0000

Para além dos factores que determinam o valor de cada imóvel, dos quais o mais importante é a localização, o sector imobiliário deve em princípio evoluir em sentido inverso da taxa de juro.
Assim, quando esta baixa, como é o caso desde meados de 2008, o imobiliário deveria ter-se valorizado. Porque não só se tornou mais acessível para quem quer comprar para habitar com empréstimos, como porque, para investidores o rendimento se tornou mais interessante relativamente aos outros investimentos nomeadamente os Depósitos a Prazo.

Todavia, na recente crise tal não se passou havendo mesmo um país, a Islândia, que faliu por causa do imobiliário, e outros como a Irlanda e a Espanha que enfrentam enormes dificuldades económicas pela mesma razão.

E em qualquer dos países Ocidentais, o imobiliário apresentou fortes quedas devidas a uma simples constatação: o elevado desequilíbrio entre a oferta (em excesso) e a procura (insuficiente).
Tal desequilíbrio reforçado quer pelo pessimismo quanto à conjuntura económica, quer quanto à visibilidade do crescimento económico e do emprego no futuro, foi reforçado pela “cegueira” dos promotores imobiliários.

Estes, que dispõem normalmente de uma “carteira de terrenos” só pensam em neles construir apartamentos, escritórios ou locais de turismo, demonstrando pouca preocupação por um factor determinante: Haverá “mercado” ou seja pessoas suficientes para os ocuparem?

Em minha opinião não há, nem haverá, aos preços actuais num futuro próximo. Exige-se uma “purga” de cerca de 30% nos preços para desencadear uma nova “onda especulativa” de compras, que aliás já é visível nos recentes leilões que têm lugar.

Assim, se está verdadeiramente comprador, para habitar, não hesite em fazer uma oferta firme, por escrito, bem inferior ao preço solicitado. Em contrapartida, se tiver de vender o seu antigo andar não hesite em baixar o preço relativamente ao valor que “imaginou” ter o seu antigo apartamento.

Como investidor, podemos estranhar que os Fundos Imobiliários não tenham registado nenhuma baixa proveniente do aumento dos imóveis vagos e das baixas das rendas que foram exigidas e obtidas por muitos locatários.

É verdade que as avaliações só são feitas de dois em dois anos e portanto procuram passar por cima da crise mas, a prazo, as rentabilidades terão de se ajustar, em baixa.

O imobiliário já não permite o “enriquecimento fácil” com subidas rápidas importantes. Não é preciso ser perito. Basta visitar a Espanha ou olhar para os letreiros em Lisboa.

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